Bewertungsanlässe

Es gibt zahlreiche Situationen, die unsere Kunden veranlassen, ein Gutachten für Ihr Objekt in Auftrag zu geben.

Da jede Liegenschaft einmalig und nicht reproduzierbar ist, stellt die Frage: "Was ist die Immobilie eigentlich tatsächlich am Markt wert?" ein breites und oftmals kompliziertes Aufgabenfeld dar.

Jede Immobilie muss daher einer individuellen Bewertung unterzogen werden.

Die häufigsten Anlässe hierfür sind:

Bewertung von Immobilienvermögen in Familienrechtsangelegenheiten:

Bei Schenkungen bzw. Übertragungen; Vermögensauseinandersetzungen im Erbfall oder bei Ehescheidungen (für den Zugewinnausgleich muss der Verkehrswert eines Grundstücks im Anfangs- und im Endvermögen ermittelt werden), Vormundschaftsangelegenheiten; Pflegschaftsangelegenheiten, etc.

Feststellung von Verkehrswerten vor oder nach einem Grundstückskauf oder -verkauf.

Empfehlung der Höhe eines Kauf- oder Verkaufspreises; Ermittlung des Verkehrswerts bei Kaufvertragsstreitigkeiten.

Steuerliche Angelegenheiten zur Vorlage beim Finanzamt

Feststellung des Gebäudewertanteils am Gesamtwert eines bebauten Grundstücks im Rahmen der ansetzbaren Abschreibungen in der Einkommensteuer; Prüfung von Erbschafts- und Schenkungssteuerbescheiden; steuerliche Bedarfsbewertung etc.

Banken bzw. Versicherungsangelegenheiten

Beleihung durch Banken im Zuge einer Kreditvergabe an Firmen oder Privatpersonen. Für Vermögensaufstellungen sowie bei der Festlegung von Versicherungswerten.

Gerichtsgutachten

Z.B. im Zuge von Zwangsversteigerungsverfahren und Schiedsgutachten.

Weitere häufige Bewertungsanlässe:

• Anteilsbewertung bei Kapitalgesellschaften
• Enteignungen, Entschädigungen
• Bewertungen von Fonds- und Gesellschafteranteilen
• Immobilienumschichtungen z.B. Betriebs-/Privatvermögen
• Plausibilitätsprüfung anderer Gutachten

Je nachdem um welchen Bewertungsanlass es sich handelt, muss zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend ist. Dabei wird der Laie sehr schnell feststellen, dass es zahlreiche unterschiedliche Werte gibt wie z.B. Verkehrswert, Beleihungswert, Einheitswert, Entschädigungswert, Versicherungswert, gleitender Neuwert, steuerlicher Bedarfswert und viele andere mehr.

Auf die beiden meistgebräuchlichsten Wertansätze, nämlich den Verkehrswert und den Beleihungswert, soll im Folgenden etwas näher eingegangen werden.

Der Verkehrswert:

Der Verkehrswert ist von zentraler Bedeutung für das gesamte Wirtschafts- und Rechtsleben. Er kann unter gewissen Umständen z.B. für folgende Zwecke herangezogen werden:

• Kauf– oder Verkaufsabsichten
• Erbauseinandersetzungen
• Schenkungen/Übertragungen
• Ehescheidungen (Zugewinnausgleich)
• Vermögensfeststellung
• steuerliche Zwecke
• Festlegung von Versicherungswerten

Der Verkehrswert wird nach gesetzlicher Vorgabe des § 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert:

“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Diese Definition besagt nichts anderes, als dass es sich beim Verkehrswert um den Marktwert einer Immobilie handelt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr beim Verkauf zum Wertermittlungsstichtag am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Umgangssprachlich wird dieser Wert auch als zu zahlender Preis für „Jedermann“ bezeichnet.

Der Beleihungswert:

Der Begriff des kreditwirtschaftlichen Beleihungswertes ist seit dem 19. Juli 2005 im § 16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG) neu verankert.

Der Beleihungswert ist eine Bezeichnung für den Höchstbetrag, bis zu dem die Kreditinstitute eine Realkredit gewähren, der durch eine Hypothek oder eine Grundschuld zu sichern ist.

Er bildet somit die Grundlage für die Beleihung aller auf Immobilien besicherter Kredite. Der § 16 (PfandBG) definiert den Begriff des Beleihungswerts wie folgt:

(1) „Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.

(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.“